Mistä taloyhtiön maalausurakan hinta muodostuu
Työ, materiaalit, työmaakulut ja riski: mitä tarjouksen hinta sisältää, mikä sitä liikuttaa ja miten tarjouksia vertaillaan reilusti.
Kaksi tarjousta samasta porraskäytävästä voi erota toisistaan niin paljon, että ne tuntuvat koskevan eri taloa. Useimmiten ne koskevatkin eri työtä: toinen urakoitsija on hinnoitellut kunnollisen esikäsittelyn, toinen pelkän pintamaalauksen ja jättänyt loput lisätöiksi.
Tässä oppaassa käydään läpi, mistä taloyhtiön maalausurakan hinta muodostuu ja mitkä tekijät sitä liikuttavat. Euromääriä tässä ei ole, koska ilman kohteen katselmusta ne olisivat arvauksia. Tavoite on, että isännöitsijä ja hallitus osaavat lukea tarjousta ja verrata tarjouksia keskenään samoilla perusteilla.
Tarjouksen neljä osaa
Urakkahinta on yksi summa, mutta sen sisällä on neljä erilaista kuluerää. Kun tiedätte, mitä kukin kattaa, näette myös, mitä tarjouksesta puuttuu.
Maalarien ja tasoittajien työ esikäsittelystä viimeiseen pintakerrokseen, mukaan lukien suojaus, siivous ja jälkityöt. Maalausurakassa yleensä suurin erä, ja juuri se joustaa eniten pintojen kunnon mukaan.
Maalit, pohjusteet, tasoitteet, paikkauslaastit, suojamuovit ja teipit. Määrä riippuu pinta-alasta ja kerrosmäärästä, laatu käsittely-yhdistelmästä ja tuotevalinnasta.
Telineet ja nostimet pystytyksineen ja purkuineen, sääsuojaus, työmaakopit, jätteiden lajittelu ja kuljetus. Telineistä maksetaan ajan mukaan, joten ulkotöissä tämä erä kasvaa, jos työ pitkittyy.
Työnjohto, vakuutukset, vakuudet, takuuajan varaus ja se osa, jolla urakoitsija kattaa tuntemattomat asiat. Mitä vähemmän kohteesta tiedetään, sitä suurempi riskivaraus – tai sitä enemmän lisätöitä myöhemmin.
Pintojen kunto ratkaisee eniten
Sama porrashuone voi vaatia kevyen pesun ja kaksi maalikerrosta – tai irtoavan maalin kaapimisen, halkeamien avaamisen, paikkauksen, kokonaistasoituksen ja vasta sitten maalauksen. Valmistuessaan molemmat näyttävät samalta. Ero näkyy pinnassa muutaman vuoden päästä, tarjouksen hinnassa heti.
Esikäsittely jakautuu yleensä näihin vaiheisiin:
- Pesu ja puhdistus. Lika, rasva, home ja liituava vanha maali poistetaan, jotta uusi maali tarttuu.
- Kaavinta ja irtoavan maalin poisto. Mitä huonommin vanha maali pysyy kiinni, sitä enemmän työtä – ja sitä tarkemmin sen laajuus on kirjattava.
- Paikkaus ja tasoitus. Kolot, halkeamat ja kolhut. Kohtatasoitus ja kokonaistasoitus ovat työmäärältään kokonaan eri asioita, vaikka molempia kutsutaan tasoitukseksi.
- Betonikorjaukset. Julkisivuissa ja parvekkeissa ruostuneet raudoitteet, rapautuneet kohdat ja lohkeamat. Ne ovat korjaustyötä eivätkä maalausta, ja niiden lopullinen määrä selviää usein vasta työn aikana.
Siksi tarjous kannattaa pyytää katselmuksen jälkeen. Kun urakoitsija on nähnyt pinnat läheltä, se hinnoittelee todellisen esikäsittelyn eikä arvausta. Jos taloyhtiöllä on kuntotutkimus tai -arvio, liittäkää se tarjouspyyntöön, niin kaikki tarjoajat laskevat samasta lähtötiedosta. Julkisivuissa sama selvitys ratkaisee, riittääkö julkisivumaalaus vai tarvitaanko rappausta – siitä tarkemmin oppaassa maalaus vai rappaus.
Määrät ja mittaustapa
Maalausurakka hinnoitellaan kokonaishintana, yksikköhinnoin tai näiden yhdistelmänä. Kaikissa tavoissa määrät on tiedettävä:
- Neliöt – seinät, katot ja julkisivut. Tarkistakaa, vähennetäänkö ikkuna- ja oviaukot vai lasketaanko ne mukaan. Kaksi urakoitsijaa voi mitata saman seinän eri tavalla.
- Kerrokset ja porrashuoneet – porraskäytävissä hinta on luontevaa eritellä porrashuoneittain ja kerroksittain, koska työ etenee niin.
- Kappaleet – ovet, kaiteet, parvekkeet, ikkunat ja käsijohteet.
Kun määrät ovat urakoitsijaa sitovia, ylimääräinen pinta-ala on urakoitsijan riski. Kun ne ovat arvioita, lopullinen hinta tarkistetaan toteutuneen määrän mukaan. Kumpikin tapa toimii, kunhan tarjouksessa lukee, kumpaa käytetään.
Lisä- ja muutostöille pyydetään yksikköhinnat jo tarjousvaiheessa: esimerkiksi paikkausrappaus neliöltä, halkeaman käsittely juoksumetriltä ja ylimääräinen tasoitekerros neliöltä. Silloin muutoksen hinta on sovittu ennen kuin sitä tarvitaan, eikä sitä neuvotella silloin, kun teline on pystyssä ja työ kesken.
Käsittely-yhdistelmä, tuote ja kerrosmäärä
MaalausRYL kuvaa käsittely-yhdistelmät: miten pinta esikäsitellään, millä tuotteilla se käsitellään ja kuinka monta kertaa. Kun tarjous viittaa käsittely-yhdistelmään, tilaaja tietää, mitä pinnalle tehdään, ja eri tarjouksia voi verrata samaan kuvaukseen.
- Kerrosmäärä. Pohjamaali ja yksi pintamaali on eri työ kuin pohjamaali ja kaksi pintamaalia. Yksi kerros vähemmän näkyy tarjouksessa edullisempana ja pinnassa lyhyempänä käyttöikänä.
- Tuote. Kiiltoaste ja pesunkesto ovat porraskäytävässä käytännön valintoja: kulkureittien seinät pestään ja kolhitaan useammin kuin asuntojen seinät.
- Alusta. Betoni, rappaus, puu ja metalli vaativat kukin oman pohjakäsittelynsä. Parvekkeissa samassa urakassa on usein useampi alusta, joten parvekkeiden maalaus kannattaa eritellä rakenneosittain.
Kohteen olosuhteet
Kaksi samankokoista kohdetta voi olla työmäärältään hyvin erilaisia. Nämä tekijät liikuttavat hintaa, vaikka pinta-ala ja kunto olisivat samat:
Asutussa talossa kulkureitit pidetään auki, pöly hallitaan ja työt tehdään sovittuina aikoina. Suojaus, siivous ja vaiheistus vievät aikaa, ja niistä riippuu myös se, miten asukkaat urakan kokevat.
Jokainen porrashuone on oma aloituksensa: suojaus, siirtymä ja loppusiivous. Kaksi kuuden kerroksen porrashuonetta ei ole sama työ kuin yksi kahdentoista kerroksen. Lisää aiheesta sivulla porraskäytävän maalaus.
Riittävätkö telineet vai tarvitaanko nostin? Mahtuuko nostin pihalle, kestääkö piha-alue sen ja onko kulku kadulta vai sisäpihalta? Ahdas piha ja kapea porttikäytävä lisäävät työmaakuluja.
Ulkomaalaus tehdään maalivalmistajan ohjeen mukaisissa lämpötila- ja kosteusoloissa. Sateinen jakso venyttää telineaikaa, ja sääsuojaus maksaa. Sisätyöt eivät riipu säästä samalla tavalla.
Tiukka valmistumispäivä voi vaatia isomman työporukan tai ilta- ja viikonlopputöitä. Rappu kerrallaan etenevä vaiheistus pidentää kokonaisaikaa. Molemmat ovat järkeviä ratkaisuja, kunhan ne on kirjattu tarjouspyyntöön.
Linjasaneerauksessa pintatyöt sovitetaan muiden urakoiden aikatauluun. Silloin hintaan vaikuttaa myös se, kuinka monessa osassa tilat vapautuvat tasoitukselle ja maalaukselle – ks. linjasaneerauksen pintatyöt.
Sopimusehdot näkyvät hinnassa
Kaksi tarjousta samasta työstä voi erota myös siksi, että ne perustuvat eri ehtoihin. Nämä kannattaa lukea yhtä tarkasti kuin työselitys:
- YSE 1998. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot ovat alan vakiintunut pohja vastuunjaolle, lisä- ja muutostöille, viivästykselle ja vastaanotolle. Jos tarjous on tehty muilla ehdoilla tai ehtoja ei mainita lainkaan, kysykää miksi.
- Takuu. Tarkistakaa takuuajan pituus, mistä se lasketaan ja mitä takuu kattaa. Takuu ilman määriteltyä sisältöä on lupaus, ei ehto.
- Vakuudet. Sopimuksessa sovitaan, asettaako urakoitsija vakuuden rakennusajalta ja takuuajalta. Vakuus maksaa urakoitsijalle, joten se on hinnassa mukana. Jos vakuutta ei vaadita, taloyhtiö kantaa riskin itse.
- Maksuerät. Maksuerät kannattaa sitoa valmistuneisiin työvaiheisiin. Suuri ennakkomaksu ennen työn alkua siirtää riskin tilaajalle.
- Tilaajavastuu. Kun urakan arvo on vähintään 9 000 euroa ilman arvonlisäveroa, tilaajan on hankittava urakoitsijalta tilaajavastuulain mukaiset selvitykset. Ne kertovat, että verot, eläkevakuutukset ja työterveyshuolto on hoidettu. Luotettava Kumppani -raportti kokoaa selvitykset yhteen.
- Vastuuvakuutus. Kattaa työssä aiheutetut vahingot, esimerkiksi asukkaan omaisuudelle. Pyytäkää vakuutustodistus ennen sopimusta.
Tarkempi läpikäynti sopimusvaiheesta on isännöitsijän tarkistuslistassa.
Näin vertailette tarjouksia
Tarjouksia voi verrata vasta, kun ne kuvaavat samaa työtä. Halvin kokonaissumma kertoo usein vain sen, että jotain on jätetty pois. Käykää jokainen tarjous läpi samoilla kysymyksillä:
| Tarkistettava | Kysymys tarjoukselle |
|---|---|
| Laajuus | Kattaako tarjous samat tilat, pinnat ja rakenneosat kuin tarjouspyyntö? |
| Esikäsittely | Onko pesu, kaavinta, paikkaus ja tasoitus kirjattu, ja missä laajuudessa? |
| Käsittely | Mihin MaalausRYL-käsittely-yhdistelmään tarjous perustuu, ja montako kerrosta? |
| Määrät | Ovatko määrät sitovia vai arvioita, ja miten ne on mitattu? |
| Erittely | Onko työ, materiaalit ja työmaakulut eritelty omille riveilleen? |
| Poissuljetut | Mitä tarjous ei sisällä: telineet, nostimet, sääsuojaus, jätehuolto, loppusiivous? |
| Lisätyöt | Onko yleisimmille lisätöille yksikköhinnat? |
| Ehdot | YSE 1998, takuuaika, vakuudet ja maksuerät? |
| Tilaajavastuu | Toimitetaanko selvitykset ja vakuutustodistus? |
Nyrkkisääntö
Jos yksi tarjous on selvästi muita edullisempi, etsikää ensin puuttuva rivi. Yleensä se löytyy esikäsittelystä, työmaakuluista tai lisätöiden hinnoittelusta. Julkisivu-urakan kilpailutuksesta on oma oppaansa.
Usein kysytyt kysymykset
Miksi sivuillanne ei ole hintoja?
Koska taloyhtiön maalausurakan hinta riippuu pintojen kunnosta, määristä ja olosuhteista enemmän kuin pinta-alasta. Neliöhinta ilman katselmusta olisi joko varmuuden vuoksi ylimitoitettu tai lupaus, jota ei voi pitää. Kohdekohtaisen tarjouksen saatte katselmuksen jälkeen.
Voiko tarjouksen saada ilman katselmusta?
Kuvista ja piirustuksista saa käsityksen laajuudesta, mutta esikäsittelyn tarve ei näy valokuvasta luotettavasti. Ilman katselmusta tehty tarjous sisältää joko riskivarauksen tai varauman lisätöistä.
Kumpi on parempi, kokonaishinta vai yksikköhinnat?
Kokonaishinta sopii, kun laajuus ja kunto tiedetään hyvin. Yksikköhinnat sopivat, kun määrä tarkentuu vasta työn aikana, kuten betonikorjauksissa. Usein toimivin ratkaisu on kokonaishinta ja sen rinnalla yksikköhinnat lisä- ja muutostöille.
Miksi telineet kannattaa eritellä omaksi rivikseen?
Koska telinekulu riippuu ajasta. Kun se on eritelty, näette, kuinka pitkään urakoitsija arvioi työn kestävän, ja voitte sopia etukäteen, kuka maksaa telineistä sääkeskeytyksen ajalta.
Tarjous katselmuksen jälkeen
J&B Tasoitus ja Maalaus tekee tasoitus- ja maalausurakat taloyhtiöille sekä aliurakoina pääurakoitsijoille pääkaupunkiseudulla vuodesta 2018. Työt tehdään YSE 1998 -ehdoin, takuuaika on 2 vuotta vastaanotosta ja vastuuvakuutus 1 000 000 €. Luotettava Kumppani -raportin ja vakuutustodistuksen toimitamme pyynnöstä.
Kertokaa kohteesta tarjouspyyntölomakkeella, niin sovimme katselmuksen. Toteutuneita kohteita on referensseissä.
Lähteet: Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 · Työsuojeluhallinto, tilaajavastuulain soveltamisala ja selvitykset (tyosuojelu.fi) · MaalausRYL, maalausalan rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset. Opas on yleistä tietoa, ei oikeudellista neuvontaa.
