Isännöitsijän tarkistuslista maalausurakkaan — 12 kohtaa ennen sopimusta
Kaksitoista kohtaa, jotka tarkistetaan ennen urakkasopimuksen allekirjoitusta. Kohdat 8–11 ovat lakisääteisiä.
Maalausurakan ongelmat syntyvät melkein aina ennen työn alkua: tarjouspyynnössä, sopimuksessa tai siinä, mitä jäi kysymättä. Kun teline on pystyssä, vaihtoehdot ovat vähissä ja kalliita.
Tämä on kahdentoista kohdan tarkistuslista isännöitsijälle. Käy se läpi ennen kuin allekirjoitat urakkasopimuksen tasoitus-, maalaus-, julkisivu- tai parvekeurakasta. Kohdat 8, 10 ja 11 ovat lakisääteisiä velvollisuuksia, joiden laiminlyönnistä tilaajalle voi seurata maksu. Kohta 9 ratkaisee, kenelle ilmoitusvelvollisuus kuuluu.
Ennen tarjouspyyntöä
Onko työn laajuus mitattu vai arvioitu?
Pinta-alat, kerrokset, parvekkeiden ja ikkunoiden määrä. Jos määrät ovat arvioita, kaikki tarjoukset ovat arvioita — eikä niitä voi vertailla keskenään.
Tiedetäänkö alustan kunto?
Julkisivun kopo-ontelot, betonin rapautuma, puuosien lahovauriot ja vanhan maalin kiinnipysyvyys. Jos kuntoa ei ole selvitetty läheltä, urakoitsija hinnoittelee riskin — tai jättää sen hinnoittelematta ja laskuttaa lisätyönä.
Onko yhtiöjärjestyksen vastuunjako tarkistettu?
Asunto-osakeyhtiölain pääsäännön mukaan yhtiö vastaa rakenteista ja eristeistä, osakas huoneistonsa sisäosista, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin. Tarkista tämä ennen kuin urakan laajuus lyödään lukkoon.
Tarjouspyynnössä
Onko esikäsittelyn taso kirjattu?
Pesu, irtoavan maalin poisto, halkeamien avaus, paikkaus, pohjustus. Tämä on suurin yksittäinen ero halvimman ja kalleimman tarjouksen välillä — eikä se näy valmiissa pinnassa ennen kuin muutaman vuoden päästä.
Onko lisätöille yksikköhinnat?
Paikkausrappaus €/m², halkeaman käsittely €/jm, ylimääräinen tasoitekerros €/m². Ilman näitä lisätyön hinta neuvotellaan silloin, kun tilaajalla on heikoin neuvotteluasema: työ on kesken.
Kuka hankkii telineet, nostimet ja sääsuojauksen?
Ja kuinka pitkäksi aikaa. Telinevuokra sääkeskeytyksen ajalta on tyypillinen jälkikäteinen riita, joka ratkeaa yhdellä lauseella sopimuksessa.
Onko asukasviestintä vastuutettu?
Kuka tiedottaa, milloin, millä kanavalla ja kuka vastaa asukkaiden puheluihin työn aikana. Jos tätä ei sovita, vastaaja on isännöitsijä.
Ennen sopimuksen allekirjoitusta — lakisääteiset
Onko tilaajavastuuselvitykset hankittu?
Selvitysvelvollisuus koskee alihankintasopimuksia, joiden arvo on vähintään 9 000 euroa ilman arvonlisäveroa, ja vuokratyötä, joka kestää yhteensä yli kymmenen työpäivää. Sopimusta ei saa pilkkoa rajan alittamiseksi. (Työsuojeluhallinto)
Seitsemän selvitystä, jotka tilaajan on hankittava:
- Merkintä ennakkoperintä-, työnantaja- ja arvonlisäverovelvollisten rekistereihin
- Kaupparekisteriote
- Selvitys verojen maksamisesta
- Todistus eläkevakuutuksen ottamisesta ja maksujen suorittamisesta
- Selvitys sovellettavasta työehtosopimuksesta tai keskeisistä työehdoista
- Selvitys työterveyshuollon järjestämisestä
- Todistus tapaturmavakuutuksen ottamisesta
Selvitykset saavat olla sopimuksentekohetkellä enintään kolme kuukautta vanhoja, ja ne on säilytettävä vähintään kaksi vuotta työn päättymisestä. Laiminlyöntimaksu on 2 110–21 100 euroa, korotettuna 21 100–68 500 euroa. (Työsuojeluhallinto)
Onko päätoteuttaja nimetty sopimuksessa?
Tämä on yksi rivi, jolla on iso vaikutus. Jos päätoteuttajaa ei ole nimetty, rakennuttajan eli taloyhtiön on ilmoitettava Verohallinnolle kaikkien työmaalla työskentelevien tiedot. Nimetty päätoteuttaja hoitaa työntekijäilmoitukset itse. (Verohallinto)
Ylittääkö urakka 15 000 euron rajan?
Taloyhtiön on ilmoitettava urakkatiedot Verohallinnolle, kun urakka on arvonlisäverolain mukaista rakentamispalvelua ja sen arvo on yli 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa. Vuosisopimukseen perustuvat kiinteistönhoito- ja huoltotyöt ovat poikkeus. (Verohallinto)
Onko työmaalla kuvalliset tunnisteet ja työntekijäluettelo?
Yhteisellä rakennustyömaalla jokaisella työskentelevällä on oltava näkyvillä kuvallinen henkilötunniste, jossa on veronumero ja työntekijällä myös työnantajan nimi. Päätoteuttajan on pidettävä ajan tasalla olevaa luetteloa työmaalla työskentelevistä. (Työturvallisuuslaki 52 a ja 52 b §)
Ovatko vakuudet, takuu ja vastuuvakuutus kirjattu?
Rakennusajan vakuus, takuuajan vakuus, takuuaika ja urakoitsijan vastuuvakuutuksen määrä. Pyydä vakuutustodistus liitteeksi — ei riitä, että vakuutus mainitaan tarjouksessa.
Nyrkkisääntö
Jos urakoitsija toimittaa tilaajavastuuselvitykset pyytämättä ja tarjouksessa on lisätöiden yksikköhinnat, se kertoo enemmän kuin mikään esite. Molemmat ovat merkki siitä, että urakoita on tehty aliurakoitsijana ammattitilaajille, joille nämä ovat sopimuksen ehto.
Tarkistuslista tiivistettynä
| # | Tarkistettava | Milloin |
|---|---|---|
| 1 | Määrät mitattu | Ennen tarjouspyyntöä |
| 2 | Alustan kunto selvitetty | Ennen tarjouspyyntöä |
| 3 | Yhtiöjärjestyksen vastuunjako | Ennen tarjouspyyntöä |
| 4 | Esikäsittelyn taso kirjattu | Tarjouspyynnössä |
| 5 | Lisätöiden yksikköhinnat | Tarjouspyynnössä |
| 6 | Telineet ja sääsuojaus vastuutettu | Tarjouspyynnössä |
| 7 | Asukasviestintä vastuutettu | Tarjouspyynnössä |
| 8 | Tilaajavastuuselvitykset (7 kpl, alle 3 kk) | Ennen sopimusta |
| 9 | Päätoteuttaja nimetty | Sopimuksessa |
| 10 | Urakkatietojen ilmoitus, jos yli 15 000 € | Sopimuksen jälkeen |
| 11 | Kuvalliset tunnisteet ja työntekijäluettelo | Työmaan aikana |
| 12 | Vakuudet, takuu, vastuuvakuutus | Sopimuksessa |
Usein kysytyt kysymykset
Koskeeko tilaajavastuulaki taloyhtiötä?
Selvitysvelvollisuus syntyy, kun sopimuksen arvo on vähintään 9 000 euroa ilman arvonlisäveroa tai vuokratyö kestää yli kymmenen työpäivää. Peräkkäisiä sopimuksia ei voi pilkkoa rajan alle. (Työsuojeluhallinto)
Kuka ilmoittaa työntekijätiedot Verohallinnolle?
Päätoteuttaja. Jos työmaalle ei ole nimetty päätoteuttajaa ja urakoiden arvo ylittää 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa ja työmaalla on useamman työnantajan työntekijöitä, ilmoitusvelvollisuus on taloyhtiöllä. (Verohallinto)
Riittääkö suullinen sopimus pienessä urakassa?
Riittää oikeudellisesti, mutta ei käytännössä. Ilman kirjallista laajuutta ja yksikköhintoja erimielisyyttä ei ratkaista millään muulla kuin muistikuvilla.
Mitä jos urakoitsija ei toimita selvityksiä?
Se on itsessään vastaus. Rakennusalalla toimivalla yrityksellä nämä asiakirjat ovat valmiina, koska pääurakoitsijat vaativat ne jokaisessa sopimuksessa.
Urakoitsija, jolla paperit ovat valmiina
Kaksitoista kohtaa vie noin vartin, ja se vartti on halvin vakuutus koko urakassa. Suurin osa riidoista koskee asioita, jotka olisi voitu kirjata yhdellä lauseella ennen allekirjoitusta.
J&B Tasoitus ja Maalaus tekee tasoitus-, maalaus-, julkisivu- ja parvekeurakat taloyhtiöille sekä aliurakoina pääurakoitsijoille pääkaupunkiseudulla vuodesta 2018. Tilaajavastuulain edellyttämät selvitykset ja vakuutustodistus toimitamme tarjouksen liitteenä. Vastuuvakuutus 1 000 000 €, Y-tunnus 2869245-9. Pyydä tarjous, katso 32 referenssikohdetta tai lue lisää urakointipalveluista.
Lähteet: Työsuojeluhallinto, tilaajavastuulain soveltamisala ja selvitykset sekä henkilötunniste ja veronumero (tyosuojelu.fi) · Verohallinto, rakentamisilmoitukset – asunto-osakeyhtiö tilaajana (vero.fi) · Työturvallisuuslaki 738/2002, 52 a ja 52 b § · Kiinteistöliitto, kunnossapitovastuun jako. Tiedot tarkistettu 27.8.2026. Opas on yleistä tietoa, ei oikeudellista neuvontaa.
