Julkisivu-urakan kilpailutus taloyhtiössä — näin tarjouksista saa vertailukelpoisia
Miksi halvin tarjous ei ole vertailukelpoinen, mitä urakkaohjelmaan kirjataan ja mitkä ovat taloyhtiön lakisääteiset velvollisuudet tilaajana.
Kolme tarjousta julkisivu-urakasta, kolme eri summaa, ja hallitus valitsee halvimman. Sitten työmaalla huomataan, ettei halvimpaan sisältynytkään paikkausrappaus, telineiden sääsuojaus eikä toinen pintamaalikerros. Lisätöiden jälkeen halvin tarjous oli kallein.
Ongelma ei ole urakoitsijoissa. Ongelma on siinä, että tarjouksia pyydettiin ilman urakkaohjelmaa, jolloin jokainen urakoitsija hinnoitteli oman tulkintansa työstä. Tässä oppaassa käydään läpi, miten julkisivu-urakan tarjoukset saadaan aidosti vertailukelpoisiksi ja mitä tilaajan velvollisuuksia taloyhtiöllä on urakan aikana.
Opas on kirjoitettu isännöitsijöille ja taloyhtiöiden hallituksille. Sama logiikka pätee myös porrashuone-, parveke- ja rappausurakoihin.
1. Vertailukelpoisuus syntyy tarjouspyynnössä, ei tarjouksissa
Jos tarjouspyyntö on "pyydämme tarjousta julkisivun maalauksesta, kohde on 1976 rakennettu kolmikerroksinen kerrostalo", saat takaisin kolme eri työtä kolmella eri hinnalla. Vertailu on silloin mahdotonta, koska et tiedä mitä vertailet.
Vertailukelpoisen tarjouksen edellytys on, että kaikki urakoitsijat hinnoittelevat saman sisällön. Se tarkoittaa kirjallista urakkaohjelmaa, jossa on vähintään:
- Työn laajuus ja määrät. Julkisivun pinta-ala, ikkunoiden ja ovien lukumäärä, parvekkeiden määrä, sokkelin ja räystäiden käsittely, mieluiten mittaustietona, ei arviona.
- Esikäsittelyn taso. Pesu, irtoavan maalin poisto, halkeamien avaus ja paikkaus, pohjustus. Tämä on suurin yksittäinen hintaero eri tarjousten välillä.
- Maalausjärjestelmä ja kerrosmäärä. Tuotetyyppi ja käsittely-yhdistelmä sekä montako kertaa pinta maalataan.
- Telineet, nostimet ja sääsuojaus. Kuka hankkii, kuinka pitkäksi aikaa, kuka vastaa siirroista.
- Yksikköhinnat lisätöille. Paikkausrappaus €/m², halkeaman avaus ja täyttö €/jm, ylimääräinen tasoitekerros €/m². Ilman näitä lisätyöt hinnoitellaan jälkikäteen.
- Aikataulu ja työajat. Aloitus, valmistuminen, viikonlopputyöt, asukkaiden parvekkeiden käyttörajoitukset.
- Takuu, vakuudet ja viivästysseuraamukset. Takuuaika, rakennusajan ja takuuajan vakuus, viivästyssakon peruste.
- Asukasviestintä. Kuka tiedottaa, milloin ja millä kanavalla.
Kun nämä on kirjattu, tarjousten erot kertovat urakoitsijoiden hinnoittelusta, eivät siitä, kuka jätti eniten pois.
2. Kuntoarvio ennen tarjouspyyntöä
Julkisivun kunto ratkaisee, onko kyseessä huoltomaalaus vai korjausurakka. Rapatun julkisivun kopo-ontelot, betonijulkisivun rapautuminen ja puujulkisivun lahovauriot eivät näy tarjouspyynnöstä, mutta ne näkyvät laskussa.
Käytännön minimivaatimus on, että joku on käynyt katsomassa julkisivun läheltä: nostimella tai telineeltä, ei kiikarilla pihalta. Jos vaurioiden laajuudesta ei ole varmuutta, kirjaa urakkaohjelmaan arvioitu paikkausmäärä ja sido ylittävä osuus yksikköhintoihin. Näin tarjoukset pysyvät vertailukelpoisina, vaikka lopullinen määrä tarkentuu vasta työmaalla.
Lue myös vertailu siitä, milloin julkisivu kannattaa maalata ja milloin rapata: Julkisivuhuolto taloyhtiössä — maalaus vai rappaus?
3. Tarjousten vertailutaulukko
Aseta tarjoukset riveittäin rinnakkain. Jos jokin rivi puuttuu tarjouksesta, se on kysyttävä, ei oletettava sisältyvän.
| Vertailtava rivi | Mitä tarkistat |
|---|---|
| Urakkahinta | Kiinteä hinta vai arvio? Sisältyykö arvonlisävero ja millä kannalla? |
| Esikäsittely | Pesumenetelmä, irtoavan maalin poiston laajuus, pohjustus |
| Paikkaukset | Sisältyykö kiinteään hintaan tietty määrä? Mikä on ylittävän osan yksikköhinta? |
| Maalikerrokset | Yksi vai kaksi pintakerrosta ja mille alustalle |
| Telineet ja nostimet | Kuuluvatko urakkaan? Kuinka moneksi viikoksi? |
| Ikkunat, ovet, pellitykset | Suojaus vai käsittely? Kumpi on hinnassa? |
| Aikataulu | Aloituspäivä, kesto, sitovuus, viivästyssakko |
| Takuu | Takuuaika ja mitä takuu kattaa |
| Vakuudet | Rakennusajan ja takuuajan vakuus |
| Vastuuvakuutus | Voimassaolo ja vakuutusmäärä |
| Tilaajavastuuselvitykset | Toimitettu tarjouksen liitteenä vai pyydettävä erikseen? |
| Referenssit | Vastaavia kohteita: kohteen nimi, vuosi ja tilaaja tarkistettavissa |
Huomaa
Yleisin piiloero: paikkausten määrä. Kaksi tarjousta voi erota tuhansilla euroilla pelkästään siksi, että toinen on varautunut kolminkertaiseen paikkausmäärään. Kumpikaan ei ole väärässä ennen kuin teline on pystyssä — siksi yksikköhinnat ovat tärkeämpiä kuin loppusumma.
4. Taloyhtiön velvollisuudet tilaajana
Kun taloyhtiö tilaa urakan, sille syntyy lakisääteisiä velvollisuuksia. Nämä on syytä tietää ennen sopimuksen allekirjoitusta, koska laiminlyönnistä seuraa maksu.
Tilaajavastuulaki
Selvitysvelvollisuus koskee alihankintasopimuksia, joiden arvo on vähintään 9 000 euroa ilman arvonlisäveroa, sekä vuokratyötä, joka kestää yhteensä yli kymmenen työpäivää. Sopimusta ei voi pilkkoa osiin rajan alittamiseksi — peräkkäiset sopimukset lasketaan yhteen. (Työsuojeluhallinto)
Tilaajan on hankittava sopimuskumppanilta seitsemän selvitystä:
- Selvitys ennakkoperintärekisteriin, työnantajarekisteriin ja arvonlisäverovelvollisten rekisteriin merkitsemisestä
- Kaupparekisteriote
- Selvitys verojen maksamisesta
- Todistus eläkevakuutuksen ottamisesta ja maksujen suorittamisesta
- Selvitys sovellettavasta työehtosopimuksesta tai keskeisistä työehdoista
- Selvitys työterveyshuollon järjestämisestä
- Todistus tapaturmavakuutuksen ottamisesta
Selvitykset eivät saa olla sopimuksentekohetkellä yli kolme kuukautta vanhoja, ja ne on säilytettävä vähintään kaksi vuotta työn päättymisestä. Laiminlyönnistä voidaan määrätä 2 110–21 100 euron laiminlyöntimaksu; korotettu maksu on 21 100–68 500 euroa. (Työsuojeluhallinto)
Rakentamisilmoitukset Verohallinnolle
Asunto-osakeyhtiön on ilmoitettava urakkatiedot Verohallinnolle, kun urakka on arvonlisäverolain mukaista rakentamispalvelua ja urakan arvo on yli 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa. Vuosisopimukseen perustuvat kiinteistönhoito- ja huoltotyöt ovat poikkeus. (Verohallinto)
Lisäksi taloyhtiön on ilmoitettava työntekijätiedot, jos työmaalle ei ole nimetty päätoteuttajaa, urakoiden arvo työmaalla ylittää 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa ja työmaalla työskentelee samanaikaisesti tai peräkkäin useamman kuin yhden työnantajan työntekijöitä. Jos päätoteuttajaa ei ole nimetty, rakennuttajan eli taloyhtiön on ilmoitettava kaikkien työmaalla työskentelevien tiedot. (Verohallinto)
Vinkki isännöitsijälle
Käytännön johtopäätös: nimeä urakkasopimuksessa päätoteuttaja. Silloin työntekijäilmoitusten antaminen on päätoteuttajan tehtävä eikä isännöitsijän. Tämä on yksi rivi sopimuksessa ja säästää kuukausittaisen ilmoitusrutiinin koko urakan ajaksi.
5. Päätöksenteko ja kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain pääsäännön mukaan yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä ja osakas huoneistonsa sisäosista. Julkisivu, porrashuone ja parvekkeiden rakenteet kuuluvat siis lähtökohtaisesti yhtiölle. Yhtiöjärjestyksessä vastuunjaosta voidaan kuitenkin määrätä toisin, joten tarkista aina oman yhtiön yhtiöjärjestys ja vastuunjakotaulukko ennen urakan valmistelua.
Käytännössä hallitus valmistelee urakan ja yhtiökokous päättää siitä. Tarjousvertailu kannattaa viedä kokoukseen taulukkona, jossa näkyy sisältö — ei pelkkiä loppusummia. Se lyhentää keskustelua ja tekee päätöksestä perustellun myös jälkikäteen.
6. Aikataulu: milloin urakka kannattaa ajoittaa
Julkisivumaalauksen sääriippuvuus on konkreettinen. Yleinen vaatimus ulkomaalauksessa on, että alusta on kuiva, lämpötila vähintään +5 °C ja ilman suhteellinen kosteus alle 80 %. Liian kylmässä tai kosteassa maalikalvon muodostuminen häiriintyy, mikä näkyy kestävyydessä. Tuotekohtaiset rajat löytyvät aina valmistajan teknisestä esitteestä. (Tikkurila)
Käytännössä tämä tarkoittaa, että pääkaupunkiseudulla julkisivu-urakat ajoitetaan touko–syyskuulle, ja kysyntä on kovimmillaan juuri silloin. Tarjouspyynnöt kannattaa lähettää edellisen syksyn tai alkuvuoden aikana — silloin urakoitsijoilla on kalenterissa tilaa, ja tarjoukset ovat useammin kiinteitä kuin varauksellisia.
Usein kysytyt kysymykset
Montako tarjousta kannattaa pyytää?
Kolme on käytännössä toimiva määrä. Useampi ei paranna vertailua, jos tarjouspyyntö on epätarkka, ja tarkalla tarjouspyynnöllä kolme riittää.
Saako osakas kotitalousvähennyksen taloyhtiön urakasta?
Ei. Kun osakas maksaa taloyhtiön teettämästä työstä vastikkeena tai muuna maksuna yhtiölle, kotitalousvähennystä ei saa, koska kyse ei ole osakkaan itse teettämästä työstä. Vähennys koskee osakkaan omaan huoneistoonsa itse tilaamaa työtä. (Verohallinto)
Voiko urakan hinnan sitoa kiinteäksi, jos vaurioiden määrä ei ole tiedossa?
Kyllä, jakamalla urakka kahteen osaan: kiinteä hinta tunnetusta työstä ja yksikköhinnat epävarmoista määristä. Näin tilaaja ei maksa varmuusvarasta, jota ei tarvita, eikä urakoitsija joudu hinnoittelemaan riskiä sokkona.
Mitä tarkistan urakoitsijan referensseistä?
Että ne ovat vastaavia kohteita ja että ne on tehty tilaajalle, jolta voi kysyä. Kohteen nimi, vuosi ja pääurakoitsija ovat tarkistettavia tietoja; "satoja tyytyväisiä asiakkaita" ei ole.
Näin saat vertailukelpoiset tarjoukset
Julkisivu-urakan onnistuminen ratkeaa ennen työn alkua: mitatut määrät, kirjattu esikäsittelyn taso ja lisätöiden yksikköhinnat. Kun nämä ovat tarjouspyynnössä, tarjoukset ovat vertailukelpoisia ja loppusumma pitää.
J&B Tasoitus ja Maalaus tekee tasoitus-, maalaus- ja rappausurakoita taloyhtiöille sekä aliurakoina pääurakoitsijoille — muun muassa Lujatalolle, Fira Rakennukselle ja Redanille — Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla. Toimineet vuodesta 2018, vastuuvakuutus 1 000 000 €, Y-tunnus 2869245-9. Pyydä tarjous, jossa työn laajuus, lisätöiden yksikköhinnat ja takuuehdot on eritelty: ota yhteyttä, katso referenssikohteet tai lue lisää urakointipalveluista.
Lähteet: Työsuojeluhallinto, tilaajavastuulain selvitysvelvollisuus ja soveltamisala (tyosuojelu.fi) · Verohallinto, rakentamisilmoitukset – asunto-osakeyhtiö tilaajana (vero.fi) · Verohallinto, kotitalousvähennys verotuksessa (vero.fi) · Tikkurila, maalausolosuhteet (tikkurila.fi). Tiedot tarkistettu 27.8.2026. Opas on yleistä tietoa, ei oikeudellista neuvontaa.
